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永正酒店项目策划书
作者：佚名 时间：2003-8-10 字体：[大] [中] [小]
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第一节:项目概况
1-1 项目名称
东莞永正大酒店（暂定）
1-2 发起单位
甲方：东莞帝豪外商俱乐部有限公司
乙方：东莞市交通局培训中心
1-3 企业性质
集体+民营 有限责任公司
1-4 地 址
中国·广东·东莞·寮步
1-5 投资总额
300,000,000元人民币
第二节:政策分析
2-1 中央政策
· 党的“十六大”把“三个代表”重要思想正式写进了中国共产党党章,发展“先进生产力”成为党执政兴国的第一要务，代表“最广大人民的根本利益”成为党最强大的群众基础。
· 党的“十六大”明确指出：“21世纪头20年是中国进一步加快经济发展，全面建设小康社会的关键时期。”这一基本路线的确立，标志着中国经济的发展开始了改革开放以来的第三次飞越，中国经济实力的持续增长将势不可挡，社会消费水平也必将与日俱增。
· 党的“十六大”报告明确要求“千方百计扩大就业，不断改善人民生活”，就目前中国失业、下岗人员的普遍情况来看，以劳动密集为主要特征的第三产业将是突破瓶颈的首选。
2-2 地方政策
· 自从以佟星书记为班长的新一届东莞市委领导班子上任以来，“以放开促发展”的全新思路给东莞的发展带来了脱胎换骨式的大飞跃，尤其是“三现代”教育的全面纵深开展使东莞人民的思想得到了前所未有的大解放。
· 东莞市创建“全国优秀旅游城市”的重大举措除了会带来城市建设的蛙跳式前进，“假日经济”也必将因此而成为促进东莞持续发展新的经济增长点。
· 东莞本身比较缺乏特色自然风光及历史人文资源，商务、娱乐、休闲将成为东莞旅游的三大支柱性资源。
第三节：市场分析
3-1 地区经济实力扫描
· 据权威统计数字显示，东莞市2001年度GDP总量高达580亿元，社会消费品总额高达196亿元，各项存款余额高达1458.6亿元，民间存款高达700多亿元,而且这一数据正在以每年20%的比例高速递增。这一系列掷地有声的数据足以说明东莞人的消费实力在全国名列前茅，大有潜力可挖。
· 东莞的进出口总额已经连续多年名列全国大中城市第三。
· “莞深高速塞车，全球电脑市场缺货”，全世界电脑零配件中75%产自东莞。
· 以“电博会”、“民博会”及虎门时装节、厚街家具展、大朗毛织展等为代表的“会展经济”已经成为东莞锻造国际制造业名城的一张最为靓丽的“名片”，这一点将给酒店业带来无限的商机。
3-2 东莞酒店业业态
· 星级酒店构成
忽如一夜春风来，千树万树梨花开
星级类型 总数 五星 四星 三星 二星
数 量 55 6 12 32 5
所占比例 100% 10.9% 21.8% 58.2% 9.1%
注：据权威机构预测，东莞星级酒店的数量将在年底排到北京、深圳之后，成为全国第三。
· 硬件设施
模仿带来进步，攀比导致失衡
定位匠心独运，风格各有千秋
· 经营状况
形有余而神不足
沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春
3-3 市场空间分析
虽然单纯从一个地级市的角度来看，东莞的酒店业似乎已经接近饱和，但东莞就是东莞，有太多的理由足以说明这里是投资者心中“水草最丰美的地方”：
· 雄厚的经济实力 + 大量的公共假期 + 现代的生活观念=巨大的潜在市场。
· “珠三角”经济一体化已是大势所趋，东莞地处黄金腹地，其现代化中心城市的地位无人能替。
· 会展 + 旅游 = 东莞名片现代版 = 货如轮转客似云来。
· 在东莞市委“一网两区三张牌”重大战略指引之下，东莞酒店业的第一客源市场已经定为“2小时车程，150公里半径”。
· 蛋糕其实是可以做大的，譬如星级酒店大众化便是一条康庄大道，以东莞人的整体经济实力，这里的平民未必会逊色于内地的“贵族”。
第四节：选址分析
4-1 地位重要
· 项目用地地处莞城近郊，必将很快纳入东莞新城规划。
· 无论从地产还是房产的角度来看，均具有十分广阔的升值空间。
· 按照市委既定蓝图，松山湖将“再造一个东莞”成为第二个城市中心，那么本项目地处新老两个中心之间，可谓左右逢源。
4-2 交通便利
· 西去莞城东上高速均为5分钟车程。
· 莞樟大道近在咫尺。
4-3 环境优美
· 项目用地依山傍水，景色怡人，是现代都市中踏破铁鞋无觅处的“世外桃源”。
4-4 配套齐全
· 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。
· 从地块本身大体情况来看，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。
4-5 市场需要
· 从项目用地所在镇——寮步的局部市场来看，只有金凯悦一家四星级酒店，由此可见本项目的立项正是众望所归。
· 作为东莞市的政治、经济、文化中心，莞城的第三产业并不发达，尤其是高星级酒店的数量甚至已逊色于下面的镇区（譬如厚街）。在城郊建设本项目，也算是一种必要的补充。
· 纵观整个东莞酒店服务业，目前最旺的是莞太、莞樟两条线，其中又尤以厚街、虎门、长安、黄江、樟木头、常平等镇为代表，本项目用地所处地段却十分反常地成为莞樟路上“被人遗忘的角落”，这里的星级酒店具备明显的稀缺性。
第五节：实力分析
5-1 甲方（东莞市帝豪外商俱乐部）实力概述
· 拥有东莞乃至华南酒店娱乐业较为知名的“帝豪”品牌。
· 拥有适应并引导东莞特色酒店娱乐业潮流的丰富管理经验。
· 拥有强大的业内人才储备，堪称东莞酒店娱乐业的“黄埔军校”。
· 拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障。
5-2 乙方（东莞市交通局培训中心）实力概述
· 拥有可靠的政治背景。
· 拥有良好的社会形象。
· 拥有广泛的关系网络。
由此可见，本项目的合作双方可谓是强强联手黄金组合。
第六节:经营定位
6-1 定位基本理念
A、档次定位：国际标准五星级酒店
B、功能定位：商务、休闲酒店
6-2 定位主要依据
A、有关档次
· 东莞的经济实力及发展前景让五星级不再是贵族的专利，五星级正在从象牙塔中走出来。
· 在“万千星辉耀舞台”的东莞酒店业，高起点高定位是唯一的选择。
B、有关功能
· 东莞的经济格局注定了它只能是一个商务型城市，商业是这里永不过时的主题。
· 高节奏的工作必须得到合理的调节，健康休闲将成为东莞“现代人”的高尚潮流。
· 帝豪外商俱乐部的强项正是康体休闲及文化娱乐，充分利用现有品牌资源必将为本项目的成功打下良好的基础。
综上所述，以传统项目为基础，以休闲娱乐为龙头，是我们在本项目的功能定位上唯一的正确的选择。
6-3 经营理念
· 主题理念：打造东莞首家顶级商务休闲主题酒店
· 衍生理念：
以酒店房产保值增值
以休闲娱乐增收创收
以特立足 以特取胜
人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我变
6-4 理念支持
· 烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。
· 在五星级酒店中将成熟的休闲娱乐项目作为龙头是规避风险增收创收的明智之举，它必将大大缩短投资回报周期。
· 毋庸置疑，东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话。作为参与其中的重要一员，我们见证了东莞休闲娱乐业的风雨历程，我们最宝贵的经验是：硬件设施的领先只能维持一时。只有求精求新求奇求变的经营管理才能永远立于不败之地。
第七节：硬件配置
7-1 建设规模
整个项目占地面积为175.23亩（约合116820平方米）。
7-2 风格初探
考虑项目用地所处位置及面积，根据酒店档次及功能定位，本项目将依山傍水而建，在风格上以欧陆风格的园林式建筑为主体。
7-3 项目设置
本项目将严格按照国际五星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统：
· 基础系统
即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂等。
· 商务系统
本项目主题功能之一，是体现酒店档次的关键，主营项目有：高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。· 休闲系统
本项目主题功能之二，是酒店实现效益的关键，主营项目有：桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、室外高尔夫练习场、保龄球馆、沐足中心，配套项目有网球场、游泳池、美容美发室、棋牌室、台球等。
· 娱乐系统
本项目经营亮点所在，是酒店制造人气的关键，主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房，配套项目有风情酒吧等。
7-4特别提示
以上功能配置在不违背国际五星级标准的前提下将适当加大休闲、娱乐项目的比重，以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。
第八节：投资建议
8-1 可行性结论
综上所述，我们认为本项目已经具备了政策、市场、资金、品牌、人才、经验等各方面的成熟条件和明显优势，其开发与投资是可行的。
8-2投资方式
· 本项目发起单位为和东莞帝豪外商俱乐部有限公司和东莞市交通局培训中心，帝豪外商俱乐部为控股人。
· 本项目总投资约为3亿元人民币，其中交通局培训中心以项目用地的土地使用权入股，占本项目总投资额的 %，项目用地一旦入股，则土地使用权归本项目合作公司所有。
· 本着“风险共担，成果共享”的原则，合作双方按出资额所占比例享受收益并承担责任；为保障本项目发展的长期稳定，本项目合作期限即为项目用地使用权之年限。
8-3投资进程
· 根据本公司多年的经验，结合五星级酒店筹建的常规，我们将本项目的整个筹建期限设定为5年。
时间 任务
2003年 调查研究期
2004年 融资启动期
2005年——2007年 全面建设期
· 根据交通局培训中心的实际情况，我们将在筹建期以循序渐进的方式将中心现有培训职能进行逐步转化，并在整个筹建过程中考虑“逐项上马，以企养企”，即是根据进一步论证结果，将酒店各项目中赢利最快的项目先行建设并率先开业经营，争分夺秒为后续项目提供更充分的信心和更客观的借鉴，然后再审时度势逐步推进，从而做到边投资边回报，既积极又稳妥。
如果发起双方达成一致，我们建议尽快组建项目筹备办公室，办公室负责人由发起双方法人代表共同担任。办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由发起双方选派代表和相关专业顾问公司代表共同组成。筹备办公室在酒店全面投入营运之后将过渡为酒店合作公司董事会。
项目筹备办公室一经成立，首先将解决土地使用立项、项目合作公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。